Mettere in affitto a Milano
Un affitto va bene quando l'inquilino paga per anni e l'immobile torna indietro come è partito. Si ottiene scegliendo il contratto giusto, il canone giusto e la persona giusta — in quest'ordine.
Prima decisione
Il canone lo decidi tu. Durata quattro anni più quattro, con disdetta del proprietario alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge. È la scelta di chi punta al canone più alto e non ha bisogno di rientrare in possesso dell'immobile a breve.
Canone entro i limiti degli accordi territoriali del Comune di Milano, certificato da un'associazione. In cambio: cedolare secca agevolata, IMU ridotta e una durata più breve. Sui conti veri spesso vince.
Per esigenze temporanee documentate del proprietario o del conduttore. Va motivato per iscritto: un transitorio senza una ragione vera è un contratto che si può riqualificare.
Da sei mesi a tre anni, nelle città sedi di università. A Milano è una domanda costante e con una stagionalità precisa, che conviene sfruttare pubblicando al momento giusto.
Il metodo
Si calcola il netto in tasca nei due o tre scenari possibili, cedolare compresa. Il canone più alto sulla carta non è sempre quello che rende di più.
APE, conformità degli impianti, fotografie, planimetria. L'immobile va presentato per quello che è, senza sorprese alla prima visita.
Documenti, capacità reddituale, referenze. Le visite si fanno con chi è in grado di sostenere il canone.
Stesura, firma, registrazione all'Agenzia delle Entrate, verbale di consegna con letture dei contatori e stato dei locali. È il documento che ti salva alla riconsegna.
Gestione
Per chi ha più unità o non vive a Milano, seguiamo la locazione per tutta la sua durata: avvisi di pagamento ai conduttori, scadenze contrattuali e adempimenti fiscali, aggiornamenti ISTAT, riparto degli oneri accessori secondo la tabella Confedilizia-SUNIA registrata, rendiconto al proprietario.
È il servizio che usiamo oggi su due gestioni patrimoniali complete: il proprietario riceve i documenti già pronti e non deve rincorrere nessuno.
Le cose che ci chiedono più spesso
Dipende da quanto vuoi guadagnare e da quanto vuoi essere libero. Il 4+4 a canone libero ti lascia decidere il canone, ma ti impegna per otto anni. Il 3+2 a canone concordato ha un canone entro i limiti degli accordi territoriali di Milano, ma dà accesso a una cedolare secca agevolata e a una riduzione IMU: molto spesso il netto in tasca è più alto del 4+4. Il conto si fa sui numeri del tuo immobile, non per principio.
È un'imposta sostitutiva sul canone: paghi una percentuale fissa e non versi IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo, ma rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone. Oggi l'aliquota ordinaria è il 21%, e scende per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come Milano. Conviene quasi sempre a chi ha un reddito medio-alto; le aliquote si verificano al momento della registrazione, perché cambiano con le manovre.
Per un bilocale o trilocale in buono stato e a canone di mercato, poche settimane. I tempi si allungano quando il canone è sopra mercato, quando l'immobile è vuoto e spoglio nelle fotografie, o in agosto e sotto Natale — due periodi in cui le richieste calano ovunque e non significa nulla.
Documento, codice fiscale, e la prova che il canone è sostenibile: busta paga o ultime dichiarazioni per i lavoratori autonomi, visura camerale per le società. La regola pratica è che il canone non superi un terzo del reddito netto. Una selezione fatta bene all'inizio vale più di qualunque clausola scritta dopo.
La registrazione all'Agenzia delle Entrate va fatta entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Con la cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta; senza cedolare è pari al 2% del canone annuo, divisa a metà tra proprietario e conduttore salvo diverso accordo. Della registrazione ci occupiamo noi.
Il contratto prevede tempi e modi del sollecito, e per gli usi abitativi lo sfratto per morosità si può chiedere quando il ritardo supera i termini di legge. È una strada lunga e costosa: per questo la selezione iniziale e il deposito cauzionale contano più di qualsiasi rimedio successivo.
Parliamone
Ti dico il canone realistico, la forma contrattuale che conviene e il netto che resta in tasca in ciascuno scenario. Gratuito e senza impegno.